مرآة القبرة: هل يعتبر أصحاب العقارات التجارية بائعي أحلام؟

الصورة جذابة: إنشاء متجر في وسط المدينة، افتتاح مطعم أو متجر صغير، العيش على شغفك، أن تكون رئيس نفسك - وعد الحلم.

لكن وراء هذا الحلم غالبًا ما تكمن حقيقة قاسية. ففي المدن الكبرى، وخاصةً في باريس، اعتاد مُلّاك العقارات - سواءً كانوا مستثمرين من القطاع الخاص أو مؤسسات - على المضاربة على هذا الحلم، وقد يتساءل المرء إن كانوا، بدلًا من بيع حق إدارة مشروع تجاري، يبيعون سرابًا. وفي النهاية، غالبًا ما يكون صاحب العمل المستأجر هو من يدفع الثمن الباهظ.

وهنا السبب.

الاختيار غير العقلاني للحالم

عندما ترغب في كسب عيشك من شغفك، أو "افتتاح مشروعك الخاص"، فأنت لا تمتلك دائمًا عقلانية رجل الأعمال المخضرم. تختار بناءً على حدسك، وتراهن على الموقع، والعنوان المناسب، والجو المناسب، والإمكانات المتاحة.

نحن نقبل إيجارًا مرتفعًا، ونقبل فترة صعبة، وننتهي بقبول الإرهاق.

منذ ما أسميه "العالم بعد" (ما بعد عام 2020)، مع الأزمات المتتالية (كوفيد-19، التضخم، تكلفة الطاقة، الجغرافيا السياسية، عدم الثقة في السكان، فقدان السيادة، وما إلى ذلك)، لحق الواقع الاقتصادي بالعديد من أولئك الذين آمنوا بالحلم.

غالبًا ما يجد صاحب المتجر نفسه بلا راتب، ويعاني من صعوبات يومية ومشاكل إدارية، ويعاني من تدهور صحته باستمرار. هذا التدهور لا يحدث فجأة، بل تدريجي، وهذا ما يوصلنا إلى النقطة التالية.

تأثير القصور الذاتي

في سوق العقارات "العقلانية"، يتم تصحيح الأسعار عندما لا يكون العرض كافياً، ويتم خفض الإيجارات عندما تظل المباني فارغة، ويتم تكييف العرض مع الطلب.

ولكن في مجال البيع بالتجزئة، وخاصة في مراكز المدن، فإننا نشهد ظاهرة’القصور الذاتي جنبا إلى جنب مع عدم تماثل المعلومات :

• يعلم المالك أن المبنى سوف يظل مشغولاً (حتى لو كان قليلاً)، لذلك فهو يحافظ على الإيجار المرتفع - فالمخاطرة منخفضة بالنسبة له.

• صاحب العمل المحتمل، والذي غالبًا ما يكون غير مجهز بأدوات التسويق الجغرافي، وغير مدرك للأداء الفعلي للموقع، وغير مطلع على عدد الإخفاقات المحلية، وأعمى عن حلمه، يوافق على أخذ الإيجار كما هو.

• لا تزال المحلات مشغولة، والوضع ليس مثاليًا: صاحب المتجر ينجو، ولا يحقق ربحًا حقيقيًا، لكنه يدفع الإيجار. المالك "يكسب ثروته" على حساب صاحب المتجر وصموده.

• والأسوأ من ذلك أن المستأجر لا يستطيع خفض الأسعار، حتى مع الرغبة في "تصحيح" السوق وجذب عملاء جدد، لأن العملاء ببساطة لم يعودوا موجودين، أو يستهلكون أقل، وخفض الأسعار سيكون بمثابة حكم بالإعدام على المستأجر، على وجه التحديد بسبب التكاليف الثابتة المرتفعة بشكل غير معقول مقارنة بواقع السوق، بما في ذلك الإيجار وتكاليف الطاقة والرسوم الاجتماعية.

باختصار: يستغل المالك السوق المسدود، والمعلومات الهشة، والتاجر الراغب في المخاطرة بتحقيق الحلم.

إغراء المخادع

هذا هو جوهر حجتي: لم يعد المالك يبيع الوصول إلى قاعدة عملاء، أو منطقة جذب، أو سوق مزدهرة (وبالتالي، مستقبل تجاري آمن). ما يبيعه في الواقع هو... الحق في الحلم.

ويستمر هذا الحلم حتى يستنفد التاجر طاقته - الوقت، الاستثمار، الصحة - وسيجد المالك مستأجرًا حالمًا جديدًا.

إن التغيرات التي نشهدها حاليًا (التحول الرقمي، والعمل عن بعد، والأزمات، وفقدان القدرة الشرائية، وانعدام الأمن في المدن الكبرى، والتغيرات في سلوك المستهلك) كلها عوامل تضعف وعد النجاح في مجال التجزئة.

ومع ذلك، فإن الإيجارات لا تزال لا تنخفض، وأصحاب العقارات مسؤولون في بعض النواحي عن سلسلة حالات الإفلاس، لأنهم يمثلون في كثير من الأحيان "التكلفة الثابتة التي لا يمكن تجنبها" التي لا يستطيع صاحب العمل تعويضها.

عندما يستسلم المستأجر، يجد المالك في نهاية المطاف مستأجرًا آخر ليستقبله.

4/ النتيجة

والنتيجة هي أمران:

• بالنسبة لمالكي الأعمال المستأجرين: تضحية بوقتهم (غالبًا أكثر بكثير مما هو عليه في وظيفة براتب ثابت)، وأموالهم (الاستثمار، والتجديدات، والمعدات، والتسويق...)، وصحتهم (الإجهاد، والنفقات، وعدم اليقين). في كثير من الأحيان، لا يلبي العائد توقعاتهم، إن لم يكن يفي بها على الإطلاق.

• بالنسبة للمدن: نسيج اقتصادي هش، ودوران عمل كثيف، ومحلات تجارية تتنقل بين مالكيها باستمرار، أو حتى تبقى فارغة، وأحياء تكافح لاستعادة زخمها المستقر. قد يتحول حلم تجارة التجزئة إلى فوضى عارمة.

بمعنى آخر: من خلال تعظيم أرباحهم، يضحي أصحاب العقارات بحياتين، حياة صاحب المتجر، وحياة الحي.

5/ الحل

ماذا لو عكسنا المنطق قليلًا؟ بدلًا من اعتبار كل مساحة تجارية "موقعًا مربحًا يجب استغلاله قدر الإمكان"، يمكننا أن نتخيل عقود إيجار أكثر تضامنًا.

لكي يتمكن السوق من تصحيح أسعار الإيجار (الموقع الصعب، ضعف العملاء، معدل دوران مرتفع، انعدام الأمن)، هناك عدة حلول ممكنة، ولكن هذه مجرد طرق للنظر فيها:

• ويشير المالك إلى أن دخله يعتمد على نجاح المستأجر. إذا أغلق المستأجر، يخسر المالك أيضًا. لذا، فإن المالك الذي يدعم مستأجره (أو على الأقل لا يُضرّ به) يعمل لصالح المصلحة العامة. وملاك العقارات الذين يتبنون مبدأ المسؤولية الاجتماعية للشركات، والذين يتمتعون بسمعة طيبة لدى الجمهور ويُقيّمون بشفافية، سيُمثّلون خطوة أخرى نحو مجتمع أفضل.

• يمكننا تصوّر أدوات للشفافية: تقييمات/درجات للعقارات المؤجرة (تكرار الأعطال، متوسط فترة الإشغال، متوسط الإيرادات، إلخ). بهذه الطريقة، يكون المستأجر على دراية أفضل قبل التوقيع.

• أخيرًا، وتماشيًا مع مبادئ إعادة التوزيع التي تُوليها فرنسا اهتمامًا بالغًا، يجب أن نُدرك أن أصحاب المشاريع الصغيرة لا يحصلون على أي دعم رغم القيود العديدة التي يواجهونها (التفتيش، الضرائب، انعدام الأمن، وانخفاض المعاشات التقاعدية). إن تحسين وضعهم الاقتصادي أمرٌ مفيدٌ لمركز المدينة، وللنسيج الاجتماعي، وللمدينة ككل.

باختصار: تأكد من أن عقد الإيجار التجاري ليس فخًا للحالم، بل أداة للنجاح.

خاتمة

إن حلم افتتاح مطعم أو متجر متخصص أو متجر في وسط المدينة حلمٌ نبيل. لكن مجرد إنشاء المتجر لا يكفي: بل يجب تحقيقه. وفي كثير من الأحيان، يكون المالك هو من يُبرر نهجه: يبيع حلمه، ويحصل الإيجار، ثم يحدث ما لا يحمد عقباه.

أما التاجر فيتحمل المخاطر والتكاليف البشرية.

إذا أردنا إحياء التجارة المحلية، فنحن بحاجة إلى إعادة النظر في العلاقة بين المالك والمستأجر، وخلق الشفافية، وإعادة التوازن للمخاطر، والنظر في أن المباني التجارية هي عنصر من عناصر النسيج الحضري - وليس مجرد أصل لمالك تجاري بحت.

لأن حياة البشر - أصحاب المتاجر وموظفيهم والزبائن المحليين - هي ما يُعطي قيمة العمل الحقيقية. ويجب على أي عقد إيجار معقول أن يُدرك ذلك!